在上海户籍人进行二手房交易（不通过中介）的办法

问题描述：

1.在上海，上海户籍人进行二手房交易（不通过中介）的流程？告诉一下最新正式政策文件的具体网址
2.买方的注意事项，如到哪些监督部门去以保障自身的权益？
3.买卖双方必备的材料？卖家若房产权属于个人、或夫妻共有、或有其他共有人，需要哪些必备的材料？什么结婚证、共有证明要吗？
3.上下家各需缴纳哪些税费，怎么算？以直接房屋交易价格100万为例，说明公式
4.在办理产权证时，产权人是（买方）本人，买方父母作为共有人这种注册方式是否可以？对今后本人的产权有什么影响，涉及继承的问题吗？
恳请详细回答！

问题解答：

上海市房地产交易中心 崂山西路201号 58772600 200120
浦东新区房地产交易中心 崂山西路201弄19楼 58767842 200120
闸北区房地产交易中心 天目中路168号 63575558 200071
杨浦区房地产交易中心 周家嘴路3215号 65180800 200093

二手房买卖流程以及解释
流程：审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
审查房屋权属→
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
了解房屋使用状况→
首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
实地查看房屋质量→
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
明确中介收定性质→
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
上下家当面谈合同→
即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
结清水表帐单→
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况→
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
协助燃气过户→
按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。
结清电话费→
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。
迁移户口→
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。
我是公积金贷款，所以跑的是公积金担保公司，如果读者是商业或组合直接跑银行就可以，以下说下我们办的过程，1、卖家挂牌，上家去交易中心网上房地产柜台直接挂牌，免费的，2、买家我们www.fangdi.com.cn看到出售信息，与上家联系，约好了看房，房子看好，去交易中心，带的材料见http://www2.fangdi.com.cn/finalndhouse/HTML/Download/Panel/faq.htm，在同一柜台，30元买6份合同，记住要监管版，同上家合计交房等补充条款后，即签好合同，然后去公积金担保公司办理贷款的预审批，现在都没人买卖房子，不用排队，去了材料一交，担保费一交就可以了，（记的要带私章），第二天，担保中心就打电话来说通过，可以去办交易了，3、第三天，上家一同到交易中心先去交税，乱七八糟，买家卖家各先交了万吧快，领了发票，印花税凭证，拿到柜台办交易，签个全程监管的合同，等十来分钟，再去交个什么税上下家一共百十来块，回柜台拿一个付款凭证就好了4、在你做交易约定的时间，拿上那付款凭证去银行交了几十万的房款就等产证吧，现在都要二十多天才办下来，5、产证办好会通知你去取，同时同上家办各种交接手续，物业，煤气，有线电视，最关键的是户口。

挂牌：市民需要带上房产产权人身份征、房产证原件和复印件（1份），到任意一家受理处填写信息，信息经过核实后，将会在网上公布，挂牌就完成了，上下家可以直接通过公布的方式联系。
需要提醒的是，受理处并不排斥中介来挂牌，但中介必须出具房产产权人身份证、房产证原件和复印件（1份）。
签合同：找到下家后，上家应到指定银行开监管帐户，然后通知交易所签合同。之后，上下家一起到挂牌的受理处签买卖合同和监管合同，受理处会开具付款凭证，然后，下家就可以把资金（包含购房款和所有税费）打入监管帐户。房款打入时间可以根据合同约定时间支付，税费则需要在合同签定后5天内交清。这个系列完成后，下家就可以领产证了。受理处不收取任何费用。

需要提醒的是，如果是委托他人挂牌的，在签合同时，产权证上列出的所有产权人必须全部到场。如果需要加急的话，受理处可以提供免费加急服务，从资金打入到领产证只需两到三天。（
在整个买卖流程中，他们将上、下家抵押权登记以及产权转移登记同时进行，按照他们模拟交易的情况来看，就算是比较复杂的交易也可以在20天内完成。根据目前系统的设置，出现违约的可能性极小。在网上交易的过程中，买卖双方达成协议，到原申请挂牌的受理处签订买卖合同的同时，就办理房地产转移登记申请手续，"因此如果一方违约，就要将登记退回，这其实是给自己找了很大的麻烦。"另外，受理处将免费为市民提供房源信息上网挂牌、代理申请提前还贷、代理贷款预审、公积金额度查询、房源信息查询等服务，这也将为市民省去不少费用。
房款监管更安全
在房产交易中，房款的安全是大家最为关注的，这次的网上交易平台采取的是监管的方式，在双方完成产权转移登记后，再由银行结清房款，真正做到"银货两讫"。
二手房网上交易平台目前共有上海银行、民生银行上海分行、中国银行上海分行、中国工商银行上海分行和中国建设银行上海分行5家会员银行，已与平台联网的营业网点达到550余家。在整个二手房交易过程中，房款可以将通过银行系统结算，而银行系统和交易平台的合并与紧密配合，将确保资金的安全。
户口问题特别告知
蔡主任强调，在安全性方面，二手房交易平台是绝对可以信任的，而他比较担心的问题是户口问题。
二手房交易中，户口迁移是一大难题，以前的交易模式中，大多是通过扣尾款来约束卖家将户口迁出，而在二手房网上交易平台则是一个相对刚性的系统，房款是通过银行结算，因此户口成了一个余留问题，而交易平台采取的是特别告知的方式。
"我们会特别告知买家，这个问题要在合同中进一步注明确认。"
二手房买卖详细流程及风险提示
风险提示
1、确保房源可出售性和真实性，从源头上保障求购方的交易安全。

风险提示：求购方在交易前一定要查看房产证原件，避免“假房东”诈骗。
2、专业的估价及合理的挂牌价，可以缩短成交周期。

风险提示：挂牌价过高，信息冷藏无人问津，交易周期拉长。
3、出售方与居间方（中介方）的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放。

风险提示：防止不法中介所拟定的“独家委托”、“限时委托”陷阱，看清委托期限及委托条件。
4、房地产交易中心强制规定，进一步确保房源的可出售性和真实性。

风险提示：无备案登记不允许过户，登记备案之日起15天内方能进行交易过户。
5、确认客户的真实身份，从源头上保障出售方的交易安全。

风险提示：警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪行为。
6、经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件，有针对性的寻找匹配房源。

风险提示：购房目标不明确，经纪人匹配的房源命中率降低，反复看房所造成的时间精力浪费。
7、求购方与居间方（中介方）的书面委托协议，明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。

风险提示：居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的“跳中介”行为，赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1%。
8、根据价格、面积、房型、楼层、地段、周边等因素对出售方及求购方的信息进行优化的搭配。

风险提示：对经纪人推荐的超低价、一次性付款、房东全权委托、法院拍卖等“问题房”一定要特别当心。
9、求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看。

风险提示：警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪行为。求购方如为女性，尽量避免单独前往。
10、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金，包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。

风险提示：此意向条款如出售方不同意，则意向金无息退还给求购方；如出售方同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买，出售方没
收其交付的定金。

11、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议。

风险提示：出售方如不同意签收此意向，则意向金无息退还给求购方；如同意签收，则意向金自动转为定金，定金罚则生效。此时出售方反悔不再以此条件出售，应双倍返还定金。
12、求购方公积金及商业贷款的资料初审，避免贷款因明显的因素未能审批在签定完《房地产买卖合同》所造成违约。

风险提示：签定《房地产买卖合同》之前违约金为《房地产买卖居间协议》上约定支付的定金，签定《房地产买卖合同》之后违约金为《房地产买卖合同》上约定的违约金，一般为
房价款的20%。

13、买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来，双方对等的遵守和约束。

风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。
如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪同下用于还贷，

14、买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时买卖合同需要公证。

兄弟你问的太详细了，流程的话你可以通过房屋所在地的房地产交易中心去办理，注意他们的买卖合同是很笼统的，你要和他们还有你的卖家要特别约定违约责任，然后做个资金监控。2，交易材料的话要有产证身份证，牵涉到贷款的话就需要户口本和结婚证之类的东东，这些材料他们都会告诉你的，3至于税费的话要看你房屋所在地，对你这个房屋的评定，最好能做到普通住宅，那样你们双方的税费都会少很多，还有看房屋的交房年限，上海是2年里面的普通住宅和非普通住宅来界定税费的，这些细则交易中心会详细告知的，4，父母上产证是可以的，对你以后买房的唯一影响要取决与国家政策了，也就是贷款方面的第一套和第二套的区别，也要看银行，如果没有贷款的话是没有关系的，目前银行对买家的认定是个人为单位不是家庭，所以没有影响，或者人均面积低于33，3左右的话也是属于首次购房，属于第一套，享受优惠。至于以后父母不在的情况下可以做个赠予，产证上去掉一个人的名字，费用很少。或者在买这套房子的时候在买卖合同里面注明父母占1%的权利就可以了，以后做个买卖的话费用也是很少。答完，，，，，

兄弟，几百万都出了，还在乎那么一点中介费，真抠门，别到时候搞个违约，或者法院查封，你就死定了！唉===========

不要中介的话很麻烦。一般在45天之内才能拿到新产证，中间要是你有时间的话，你慢慢跑吧。我买房子的时候就忙了半天，然后把各种证件复印一下给中介公司，然后就上班去了。不怕麻烦的话，你就自己跟业主没事跑房产交易中心吧